Az alapanyagárak növekedése jelentősen ronthatja az újépítésű lakások versenyképességét
2022. április 05. 10:27
Tények és tévhitek az ingatlanpiacról: a Duna House a jelenlegi helyzetről és várható következményeiről.
2022. április 05. 10:27
p
0
2
5
Mentés
A jelenlegi helyzet
A február végén kitört háború híre az ügyfelek minimális részénél okozott általában átmeneti bizonytalanságot. A Duna House hálózata által regisztrált vevők és leglátogatottabb ingatlanközvetítői portál, a dh.hu látogatottsági adatai alapján az előző évek adataihoz képest jelentős változás nem mutatkozik. A legfontosabb mutatóban,
az adásvételek számában szintén nincs érdemi különbség az előző évhez képest.
Idén március 15-ig a Duna House becslése alapján Magyarországon 30 800 adásvétel történt, a tavalyi év ugyanezen időszakában 32 065 tranzakció valósult meg a vállalat becslése alapján, így a különbség mindössze 4 százalék. Az ingatlanközvetítő vállalat piaci tapasztalatai alapján az otthonteremtési, lakhatási célú adásvételek esetében az eladók és vevők egyaránt újraértékelik a jelenlegi helyzetet, de ezek jellemzően csak lassítják és nem hiúsítják meg magát a folyamatot. A tranzakciók másik jelentős hányadánál, a befektetői lakásvásárlásnál azonban növekvő érdeklődéssel és aktivitással találkoznak az értékesítők: a megugró infláció elől keresnek menedéket a befektetők.
Várható változások
A kínálati oldalon tartós infláció esetén az alapanyagárak emelkedése jelentősen ronthatja az újépítésű szegmens versenyképességét, a drágulást csak részben tudják majd érvényesíteni az árakban. Így az újépítésű projektek tekintetében szűkülés várható, a jelenleg futó projekteket általában befejezik a fejlesztők, de az újabb beruházások bejelentésénél várhatóan körültekintőbbek lesznek.
Az ingatlanok előállítási költsége ugyanakkor várhatóan nem fog csökkenni:
az alapanyagárakat nemzetközi, inflációs hatások vezérlik, a szűkös és dráguló munkaerő pedig további rugalmatlanságot jelent. Ebben a környezetben várhatóan el fognak távolodni egymástól az újépítésű és a használt ingatlanpiac árszintjei, a piacon így még erősebben fognak dominálni a másodpiaci (használt lakás) tranzakciók, mely a kereslet átrendeződéséhez is vezethet.
Az országra jellemző munkaerőhiány, minimálbér-emelés és általános béremelések következtében a magyar lakosság jelenleg megerősödve várja a változásokat. Az ingatlanpiacot most nagyon erős kereslet jellemzi, amely idén a még elérhető otthonteremtési támogatások és az egyelőre stabil vásárlóerőnek köszönhetően egész évben fennmaradhat.
Az ingatlanpiac lakhatási célú keresletére a legnagyobb bizonytalanságot az energiaárak jelentős és tartós emelkedése jelenti, amely az inflációba begyűrűzve az élet minden területét megdrágíthatja, mérsékelve ezáltal az elkölthető jövedelem növekedési ütemét, és esetleg elodázva a lakhatási célú lakásvásárlást a támogatásokkal nem érintett társadalmi csoportoknál. Az erős kereslet következtében azonban a Duna House nem számít a nominális árak csökkenésére. Az újépítésű árak jelentős emelkedése miatt várhatóan egyre több lakáskereső fog használt ingatlant vagy albérletet választani, ezzel megtámasztva a befektetői kereslet alapjául szolgáló bérleti piacot is.
Az emelkedő kamatkörnyezet miatt dráguló hitelekés a szigorodó hitelezési folyamatok a finanszírozási oldalon okozhatnak nehézséget, de a Duna House Pénzügyek szakemberei szerint a hitelkamatoknál a 10 százalékos lélektani kamatszint eléréséig nem várható drasztikus változás. Figyelembe véve a magas inflációs környezetet, amely várakozások szerint 7-10 százalék közötti is lehet, még egy 10 százalékos hitel esetében is mindössze 0-3 százalék között változhat a reálkamat. Ráadásul a magyar lakosság hitelkitettsége, kamat- és árfolyamkockázata sokkal egészségesebb szinten van jelenleg, mint a korábbi válságok idején.
„Az ingatlanpiaci és gazdasági folyamatok rendkívül összetett hatásait érdemes együttesen vizsgálni. A jelenlegi helyzetben szélsőséges elmozdulásokat nem látunk a keresleti és kínálati oldalon sem, így várhatóan nem változnak a piaci folyamatok. Továbbra is lakástípusonként és lokációként eltérő mértékben, de emelkedő, ritkább esetekben stagnáló lakásárakra számítunk a 2022-es évben.
Az ingatlan az emberek legnagyobb értékű vagyontárgya,
emiatt az ebben való árcsökkenés különösen érzékeny téma. Ezzel is magyarázható tehát, hogy az árak nagyon rugalmatlanok lefelé, általában felfelé sokkal gyorsabban reagálnak. Amennyiben a lakásárakkal kapcsolatos várakozásokhoz hozzávesszük a dráguló finanszírozási lehetőségeket, egyértelműen megmutatkozik, hogy nem érdemes várni a lakásvásárlással” – mondta Benedikt Károly, a Duna House PR- és elemzési vezetője.
Bérleti piac
Az orosz-ukrán háború kirobbanása óta folyamatosan nagyon sok ukrán állampolgár érkezik hazánkba. Többségük fizetőképes, átmeneti albérletkeresőként jelenik meg a hazai ingatlanpiacon. Jellemzően 2–3 hónappal terveznek, és elsődleges céljuk, hogy ha véget ér a háború, akkor hazamennek, de rosszabb esetben sem tervezik, hogy véglegesen vagy akárcsak huzamosabb időre is letelepednek Magyarországon. Ha piaci vonatkozásban vizsgáljuk a helyzetet, egy egészséges piaci mozgást idéz elő ez a hirtelen felmerülő bérleménykereslet, aminek nem lenne szabad gazdasági gondot okoznia. Az ukrán bérlők esetében is mindössze annyi a kockázat, mint mindenki másnál, de az eddigi tapasztalatok alapján menekültként ők nem fognak visszaélni a helyzettel. A bérleti szegmensben a Duna House amúgy rendkívüli önzetlenséget tapasztal: cégek és magánszemélyek is segítenek a menekültek helyzetén, és átmenetileg befogadják őket az üresen álló lakásokba. A bérleti piacon hosszabb távon ezek a folyamatok kínálatszűkülést idézhetnek elő, amely a bérleti árak emelkedését jelentheti. Ez közvetetten szintén ingatlanár-emelkedéshez vezethet.
Ötven bázisponttal, 7,75 százalékra csökkentette a jegybanki alapkamatot a Magyar Nemzeti Bank Monetáris Tanácsa keddi ülésen. A kamatfolyosó két szélét szintén ilyen mértékben mérsékelték. Molnár Dániel, a Makronóm Intézet senior makrogazdasági elemzője kommentálta a döntést.
Molnár Zsoltot ez az ügy nem aggasztja, az viszont sokkal inkább, hogy szavai szerint egy olyan országban élünk, ahol lehet ilyen típusú karaktergyilkosságokat folytatni.
"Az alapanyagárak növekedése jelentősen ronthatja az újépítésű lakások versenyképességét"
Hát még az ellenzéki polgármesterek mohósága, a magánberuházásokban újonnan épült lakások 10%-át jutalékként követelik maguknak: https://bennfentes.net/2022/03/31/nyomoz-az-nni-a-pestszentlorinci-ingatlanmutyik-miatt .